Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка?

Несовершеннолетний может стать собственником недвижимости (или доли в ней) в следующих случаях:

• Оформление квартиры на ребенка. Родители могут приобрести недвижимость на имя несовершеннолетнего. Закон не ограничивает возможность оформления права собственности на жилье по возрасту. Также ребенок может получить квартиру по наследству или по договору дарения;

• Использование средств материнского капитала для покупки жилья. В этом случае родители в обязательном порядке должны выделить детям доли в приобретаемом жилом помещении. Если квартира куплена в ипотеку, то право собственности у ребенка возникает не сразу: доля выделяется после полного погашения задолженности;

• Участие в приватизации жилья. После проведения данной процедуры несовершеннолетние, проживающие в квартире, становятся собственниками наряду с остальными жильцами.

Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.

Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.

Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
  

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Органы опеки должны предоставить ответ в письменной форме в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Отказ в выдаче разрешения должен быть оспорен в судебном порядке. Также опека может дать свое согласие на проведение сделки только при условии выполнения определенных требований.

Данная процедура включает несколько этапов:

Шаг 1. Составление договора купли-продажи. В данном документе оговариваются все условия сделки — адрес и площадь жилого помещения, цена квартиры, сроки снятия несовершеннолетнего с учета (если на момент продажи ребенок прописан в квартире);

Шаг 2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних в обязательном порядке заверяются нотариусом, поэтому договор купли-продажи подписывается только в его присутствии. Для нотариального удостоверения сделки нужно предоставить следующие документы:

• паспорта покупателя и продавца, в том числе ребенка в возрасте от 14 до 18 лет;

• свидетельство о рождении, если одним из собственников является ребенок младше 14 лет;

• разрешение органов опеки и попечительства;

• письменное согласие родителей, если одним из продавцов является ребенок в возрасте от 14 до 18 лет;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения);

Шаг 3. Регистрация сделки. После удостоверения договора нотариус обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Это бесплатно (покупателю придется заплатить только госпошлину за регистрацию). Выписку из ЕГРН можно забрать у нотариуса уже через 3 рабочих дня. При желании одна из сторон может самостоятельно подать документы на регистрацию права собственности (это делается через МФЦ).

Независимо от того, как несовершеннолетний получил квартиру в собственность, условия ее продажи будут аналогичны тем, которые указаны выше.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то для продажи такого имущества не нужно получать разрешение органов опеки. В этом случае процедура оформления такой сделки будет стандартной.

Важно! Несовершеннолетнего нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней с момента снятия с учета, причем дети младше 14 лет должны быть прописаны по адресу проживания родителей.

Нет, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены по закону. Это значит, что родители не могут продать квартиру ребёнку, а также не имеют права купить её у него. Передать недвижимость в собственность несовершеннолетнего можно на безвозмездной основе (например, по договору дарения).